怎样让房子租出个好价钱
来源： 2011-11-13 16:12:51【
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春节过后，一年一度的租赁高峰也随即来到了。那么，怎样才能让自己的房子租个好价钱呢？对此房东应提前做好准备，充分发挥自己物业的优势所在，并在此基础上进行适度的包装，以进一步抬高房屋的"身价"。 在这...
| 春节过后，一年一度的租赁高峰也随即来到了。那么，怎样才能让自己的房子租个好价钱呢？对此房东应提前做好准备，充分发挥自己物业的优势所在，并在此基础上进行适度的包装，以进一步抬高房屋的"身价"。 在这样一个租赁的季节，许多房东都会有一个共同的问题：怎样才能让自己的房产以更高的价格租出去？单方面提高租金水平，市场不认可，到头来只会延长空置期，而使得收益减少。但对于房东来说，如果不了解租赁市场，没有把握市场机会，同样也会因为租金水平定位偏低而使得收益减少。因此，如何利用租赁高峰来临的机会，合理确定租金价格，是每个房东必须认真对待的事情。 记者了解到，每逢租赁高峰，总会有一些热点板块会受到消费者的追捧，如轨道房、学区房等，因此对于拥有此类物业的房东来说，应该及时了解市场行情来确定租价；而对于部分非热点区域来说，房东也可以自行制造一些"热点"，来提高出租屋的身价。 租赁市场在升温 首先，你了解当前的市场行情吗？记者了解到，京沪穗三地租赁市场正在升温。目前，北京租赁市场正快速回暖，北京"链家地产"市场研发部主任王志伟表示，受返城热潮的推动，春节之后北京市租赁市场迅速被点燃。据"链家地产"统计资料分析，2月13日～15日，节后三天租赁高潮已初现端倪，整体租赁需求相比1月日均需求增长了18%左右；租赁房源放量也呈现同步趋势，节后三天放量相比一月日均量增长了近15%；在供需同步大幅上涨的带领下，节后三天日租赁成交相比1月日均上涨了近一成，租金涨幅普遍在100元左右。 上海美联物业市场传讯部有关人士介绍，随着节后大量回乡人流的返回及学生即将开学等原因，上海整体租赁刚性需求开始明显增大。由于整个市场已在年前累积一定数量的放租房源，使节后租赁市场供求相对平衡，租赁市场步入旺季，预计传统租赁高峰已经到来。据美联物业下属门店的反馈，节后客户上门及租赁带看量明显增加，总体环比上升3成以上，整体的租赁市场成交量也较1月有较大放量，各类档次物业租赁成交走势都很活跃。 广州市场同样也逐渐活跃起来，但是由于受市场交易趋冷影响，大量投资者手中的房源进入租赁市场，充足的供应抑制了租金上涨的趋势。广州中原地产有关人士表示，目前广州租赁市场房源量大增，环比1月增幅接近50%。这位人士同时表示，由于外来务工人员返城尚未结束，因此目前市场需求量并未随之放大，因此市场租金水平运行较为平稳，并未出现上涨情况。不过他认为广州传统的租赁高峰期也将到来，届时租金会有变化。"不过考虑到目前广州市场上租赁房源充足，租金可能不会出现较大幅度的增长。"他说。 找准优势价更高 在传统的租赁高峰期内，总是会有一些热点因素格外受关注，因此其租金涨幅相应比市场整体水平也要高一些，房东如果能够注意到这个因素，并合理利用之，则能让自己的房子租出更高的价格。综合分析，租赁市场上热点房源主要有轨道房、CBD房、国际社区房、学区房等。而各种房源都有自己独特的优势，因此如何发挥这些优势，需要房东认真研究。在此本刊结合各种房源的特点，来进行解析。 轨道房走合租之道 轨道房在租赁市场上的表现一直很好，在春节后的租赁高峰期内也不例外。专家表示，轨道房的主要特点是交通便利，因此为工作在市中心办公区域的白领欢迎，此类人群很大一部分是单身，大多愿意与别人合租，因此相对来说，两房因为其更易找到合租伙伴而受到更多的青睐。 记者发现在上海天山公园附近，就有不少房东采用分拆出租的方式，如一套出自圣约翰名邸的两房，单间租金达到3000元/月，这样总的租金收入则比整套租出租金高300元左右。不过在此需要提醒的是，目前上海、广州等地禁止"群租"行为，因此房东应适可而止，不能过度，以避免因为与政策法规相抵触而带来的风险。 CBD房"住改商" 位于三大城市CBD地区附近的房产，如果合理利用规则，采用"住改商"的方式，也能租出更高的价格。 北京中原地产三级市场研究部提供的数据显示，在北京朝阳路片区聚集了大量写字楼，而目前写字楼租金相对较高，如远洋国际的租金接近4元/平方米·天，一套面积为150平方米的单间月租金达到18000元。而附近的住宅楼远洋天地，同样面积的三房，月租金只有6500元左右，为降低成本，有不少规模较小的企业，将目光投向了附近的居住小区。 业内人士表示，目前有不少房东也愿意将房子租给小企业，其主要吸引力在于租金比市场平均水平要高5%左右。当然，房东要合理利用规则，如不得租给从事餐饮、歌舞娱乐、网吧等经营活动的客户。不过目前只有北京对此有所松动，而上海、广州仍然禁止这种行为。 国际社区房讲究装修 在一些已经形成一定氛围的国际居住社区内，部分装修程度相当豪华的物业受到高端客户的追捧。这些客户多为境外公司的高管，享受房贴，居住舒适程度才是他们最为关心的，因此装修程度决定了此类物业的租金。 美联物业古北分行高级营业经理冯清介绍，古北板块的租赁需求多为二房的物业，比如金象、金狮、金马公寓，租赁在5000～6000元/月，该板块的装修情况、生活设施等配套因素是影响租金的主要原因。如果室内装修豪华程度更高的话，租金则能达到7000元/月。在古北二期内，一些内部装修程度相对豪华的物业租金水平近期有小幅上涨，如华丽家族一套面积约120平方米的两房，目前成交价约15000元，也要高于一般装修的物业。 学区房小而不简陋 择校而读，为了方便子女就读，不少家长纷纷在学校附近租房居住。这种情形在北京、上海、广州等地的名校周边并不少见。据北京"链家地产"统计资料分析，节后三天，人大附中边上的知春里、双榆树小区，西城区4中、8中、35中等学校集中的区域；东城区史家总校、府学小学等重点小学集中的区域，租房需求普遍比一月日均水平上涨了20%左右。 租房客户多是为了孩子上学方便，其中求租房屋多以一居或是小两居为主。专家表示，此类客户对物业要求是房内配置齐全，能够满足所有的日常生活需求，因此家具、生活电器等需一应俱全，而租金则稍高于市场水平。 善于包装好提价 如果与上述热点因素无缘，这也不要紧，还可通过别的方式来让自己手中的房产变得更富吸引力，其技巧就是适当补充一些家具家电，或者对房内进行一番软装饰，这样既无需耗费过多的财力，也不用投入很大的精力，但往往能够获得理想的结果。 上海房东向先生在田林新村内有一套面积约70平方米的两房，此前由于卧室内的实木地板有些松动，走在上面会咯咯作响，而他一直没有想到去修补，而家用电器也是"老古董"，虽然不影响使用，但形象一般，因此租客总是会就这些与他讨价还价。春节前房客退租之后，向先生请人对卧室地板做了修补，并把房子重新粉刷了一遍；同时把"老古董"电器全部处理掉，并花了2000多元从二手货市场淘来六成新的彩电、冰箱等电器，并替房客安装好宽带。所有这一切，向先生总共花费4500多元，之后当他再次挂牌出租时，租金虽然提高了500元，但不到一周便租了出去。 除了修补破旧，更新家具家电等方式之外，还可以通过软装饰来改善房子的居住品味，可以改变包括沙发、床罩、床饰、椅垫、窗帘、帷布、壁饰挂件等所有的室内软体饰物来达到此目的，这么做也不会花费很大资金成本。 等到房内变得更富有居住品味，也就等于让自己的房子在租赁市场上能够吸引更多的眼球，这样提高租金价格才会顺理成章，而成功的几率也才会增大。 此外，还需注意的是，如果对自己的房产非常有信心，房东可以采用"半年租"的方式，这种短租方式虽然较为繁琐，但是考虑到半年后租金水平还会再次上涨，因此能够获得更多的实际利益。目前在北京、上海已有少数房东采用了这种方式，北京中原三级市场市场研究部的分析人士告诉记者，在鸟巢以西的风林绿洲内，就有业主对今年8月份前后的租金期望值很高，因此目前签订的是"半年租"合同。 |
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