见缝插针 投资小面积短租公寓回报率约8%~10%
来源： 2011-11-13 16:15:33【
大 中 小】
影响指数：
李卫嫦 喻彬程怡广交会催生展会经济，广州的短租公寓投资也蔚然成风。又是一年的广交会即将开幕，本期栏目，我们邀请了3位熟知短租投资的业内专家，来探讨一下如何成功投资公寓、如何放盘外租。 专家们不约而...
|  hj23158创业网
 hj23158创业网
 hj23158创业网
李卫嫦 喻彬程怡广交会催生展会经济，广州的短租公寓投资也蔚然成风。又是一年的广交会即将开幕，本期栏目，我们邀请了3位熟知短租投资的业内专家，来探讨一下如何成功投资公寓、如何放盘外租。 专家们不约而同认为，与所有小本创富类同，地理位置优越是成功投资公寓的前提；除此外，委托信誉好的"一站式"专业机构全面承办短租服务，也能使投资事半功倍；小本创业投资者阿煌先生以投资十套公寓的亲身经历验证了以上说法。 资投三人行 我有话说 程怡：地理位置好是投资短租公寓的首要条件，其次环境好、生活交通便利也不可或缺。 喻彬：短租公寓最大的竞争对手是物美价廉的经济型酒店；但是只要发挥价格、居住氛围两大优势，公寓小户型单位就能获得短租客的青睐。 李卫嫦：平常，60到80平方米之间的一房一厅公寓较好出租，单身商务白领尤其喜爱。 经验 地理位置好是投资短租公寓的首要条件，其次环境好、生活交通便利也不可或缺。因此，除了珠江新城外，天河体育中心一带、二沙岛一带、花园酒店一带和滨江东路一带，出租回报率都是相对较高的。 建议 对于投资者来说，找到一家平台大、服务经营丰富的代理机构或物业管理公司是规避风险的前提。 如果想吸引到更多的住宿客，可以努力营造生活氛围。多与顾客交流是必要的。委托一家较有经验的专业公司代理出租物业，是完全必要的。 提醒 个人、地产中介都做不了日租，业主自己做的话特别费心。如果是选择一个月、两个月这种出租方式，要经常寻找租客、按照租客的要求重新布置，也非常麻烦。所有费用算下来其实跟年租也差不多。 短租公寓伴随广交会兴起 主持人：广州现在有哪些区域适合短租公寓投资？ 合富置业高级区域营业总监喻彬：广州短租公寓是伴随着广交会兴起的，为此，距离新会馆近、商务交流方便的地区是目前广州短租公寓比较兴旺的地方，珠江新城首当其冲，以投资租赁满足欧美商务客人的高档需求为主；此外，珠江新城、二沙岛、天河北一带的公寓在外籍租客中也有不错的口碑；而在海珠区赤岗一带、流花湖老会馆一带以及天河东路靠近岗顶附近，也有成规模的中低档公寓租赁业兴起，作为珠江新城短租公寓的有力市场补充。 富力·爱丁堡物管、广州富力美好置业发展有限公司副总经理程怡：在我们专业公司看来，地理位置好是投资短租公寓的首要条件，其次环境好、生活交通便利也不可或缺，为此，除开珠江新城外，天河体育中心一带、二沙岛一带、花园酒店一带和滨江东路一带，出租回报率都是相对较高的。 小面积公寓比较好租 主持人：以你们熟悉的公寓为例，哪种类型的房间比较容易出租？ 马赛国际公寓物业管理中心经理李卫嫦：目前来看，小面积公寓还是比较好租，平常，60~80平方米之间的一房一厅公寓单身商务白领尤其喜爱，珠江新城的投资总价多在100万元上下。而到了广交会期间，四五十平方米的房间更好租，主要满足租期在一个月内的短客需求。 程怡：珠江新城的定位可能更加高端，去年以来的情况是，120~150平方米的房间最受欢迎，因为欧美籍高管比较喜欢较大的空间。 喻彬：在如三元里、岗顶之类做中低端市场的地区，两类公寓最好租赁，一是二室一厅、面积在七八十平方米的商住两用住宅，二是广交会前后，面积在三四十平方米的小面积住宅备受欢迎。 委托专业公司代理出租物业 主持人：请问投资者有几种方式投资短租公寓？各自投资回报率如何呢？ 喻彬：现在主要的投资形式其实就只有两种，一类是类似产权酒店的模式，某家地产开发商已经有成型的物业管理平台，投资者购房后直接交给开发商管理租赁；一类则是直接投资的形式，目前在广州比较广泛，投资者购买公寓后，要么自行找寻租客，要么委托周边短租专业公司来打点。两种类型的投资回报率都有高有低，主要与地段有关；一般来看，多数地段好的公寓投资回报率能达到8%到11%，少数能达到12%到18%。 李卫嫦：我们公寓在广交会期间，单间的租价约为400元/天，两房约为800元/天，三房约为1000元/天，收入还是相当可观的。业主可以选择各种与中介合作的形式，如全权委托或抽成等。如果是半年或一年的长租，业主就比较省心，但收入可能不如短租。也有业主选择与租客签半年的协议，专门空出来广交会那两个月。 程怡：其实，我认为，日租、月租、长租这几种方式的收益差不多。个人、地产中介都做不了日租，业主自己做的话特别费心。如果是选择一个月、两个月这种出租方式，要经常寻找租客、按照租客的要求重新布置，也非常麻烦。所有费用算下来其实跟年租差不多。 经济型酒店是主要竞争对手 主持人：短租公寓有哪些竞争对手？对于投资者来说，可以如何规避风险？ 喻彬：据我们所了解，短租公寓最大的竞争对手是7天、如家等经济型酒店。不过，经济型酒店提供配套服务更全面，价格则略高，而短租公寓更强调"家"的概念，租金收入则走平民化路线。在我看来，只要发挥价格、居住氛围两大优势，小户型单位就能获得短租客的青睐。 李卫嫦：对于投资者来说，找到一家平台大、服务经营丰富的代理机构或物业管理公司是规避风险的前提。这样的管理公司会帮租客提供一系列服务，如帮忙订餐、送花，代养宠物、代为浇花，办理带照片的IC卡以加强管理等等，虽然是一些琐碎小事，但解决了入住客人的实际问题，由此赢得了回头客。 程怡：如果想吸引到更多的住宿客，可以努力营造生活氛围。多与顾客交流是必要的，欧美客人注重隐私性与安全性，讲究公平原则，日韩客人与欧美客人的要求又不一样，业主可以根据他们的要求花很少的钱赢得他们的好感。当然，这些都是需要留心知识才可能得到的，为此，委托一家较有经验的专业公司代理出租物业，是完全必要的。 平时交投也非常活跃 主持人：不开广交会的时候，这些公寓有什么比较好的用途？ 喻彬：这些公寓大多位于商务区内，因此在非广交会档期，这些公寓物业的租赁也相当活跃。如天河北是许多外资公司的聚集点，商务氛围的浓厚、生活配套的完善令天河北的公寓、单间在交易会期间，成为外籍参展客商的短租之选。 而在平日，外籍人士、金领、白领共同为区内物业提供充足的客源支持，促使这些公寓长租交投也相当活跃。如中怡城市花园40~50平方米的公寓单位，短租租金约4000~4500元/月，平日长租也达3000~3500元/月左右。而珠江新城的长短租市场均以单身公寓较为热租。双城国际的单间物业面积为34~45平方米不等，平日长租租金为1800~2500元/月左右，但广交会期间双城国际单间的日租金高达200元/日以上。 案例 短期公寓地段好固然重要，但是否一定要租在珠江新城？答案是否定的。我们本期小本创业的主人公阿煌先生就有心买到了三元里皮具市场附近，投资十套临近公寓，依托"老会馆"的地理优势，专做中低端需求客的生意，投资1年里，收益率居然高达10%以上。 见缝插针投资小面积公寓 三元里附近新建二手写字楼价有多高？8000元到15000元每平方米不等。但阿煌投资短租公寓的成本有多大？不过5500元。说来有些机缘巧合，阿煌的过人之处在于立即抓住了机会。2006年前后，三元里附近的城市建设日新月异，阿煌某位做生意的朋友就以低价拍得了一栋约十层、临近皮具市场的建筑。 阿煌调查后发现，该楼8层以上的房间之前被某学校借为临时宿舍用途，每间房间都改造有卫生间，隔间面积小，规整划一；且视野开阔，背对马路，空气流通较好，很适合做公寓用途。于是，阿煌就向朋友表示，自己希望买几套来做投资，朋友欣然答应。阿煌最后共投资110万元，买下6间8楼房间，每间面积仅仅25平方米到35平方米不等，平均价仅5500多元。 接下来，阿煌考察了周边楼盘所有的短租公寓，全面了解短租客需求心理。随后，只花了1个月的时间，就全面装修好了几间住宅。 包给专业公司出租 接着，阿煌给房间拍照，并送到周围几家二手中介处，刚好赶上了2007年初春交会前夕，不到一周房屋就被租出去了，3500元每月，6间房当月就收入了2万多元。 之后，阿煌逐步了解到，在不开广交会的时间，一些负责外包租赁的专业公司仍很容易找到附近需要短期租赁的外国客户；而房产多的客户可享受更高的服务折扣，获得更大的投资收益，所以与其自己零敲碎打折腾，不如再多投资几套房一次性"承包"给专业公司放租，从此以后，既不用为广交会空档期而担忧，也可以将清洁维修的工作一并包给别人全权处理。 想到做到，阿煌再凑了60万元，打包投资了朋友另外4间住宅，找到了三元里附近最大的一家短租代理公司，签订了代理合约。2007年一年，阿煌全年收入达到了18.3万元，投资回报率高达10.8%。 |
小编超级推荐
