"住改商"铺面还值得投资吗？
● 广东省政府日前颁布《关于鼓励创业带动就业工作的意见》明确提出:允许企业及个体工商户将住宅改变为经营性用房作为住所登记注册。 ● 《广州市城乡规划管理技术规定》咨询期刚结束，草案第二十一条限定：除旧城规划确定的传统商业街区外，住宅裙楼不得设置商业用房。 最近广东省与广州市两个貌似冲突的法规与草案引起大众的热议：一方面是“住改商”解禁，纠缠多年的问题又现解决的曙光，多得鼓励就业的东风；另一方面却是新建住宅裙楼禁商。究竟该如何投资商铺物业，小区会因日渐稀缺而升值还是难以经营？
小区铺还值得投资吗？
很多市民希望大超市就开在家门口，同时又希望享受社区的宁静。
中介人士： “住改商解禁”与 “裙楼禁商”不冲突 满堂红研究部沈锐培表示，从政策层面上看，“住改商解禁”、“新建住宅楼裙楼禁商”这两个政策并不冲突，因为前者是解决现实问题，而后者是为了日后避免住宅商住结合产生的管理混乱问题。“新建住宅楼裙楼禁商”是市政长远规划，是主；“住改商解禁”是为了解决历史遗留问题，是辅。这样既明确了政策商、住分离的目的，同时也考虑到历史问题及现实经济情况，避免一刀切所产生反效果。不过他也强调从执行层面上看，上述两政策要顺利实施并不那么容易。 中原地产市场部人士认为，“住改商”解禁与住宅裙楼禁商这两项政策目的性并不一致。政府为了刺激经济，创造更多就业机会，将“住改商”政策放宽，这项政策出台有一定的社会背景，但随着经济的好转，政策有可能会改变。而住宅裙楼禁商，是政府为了保证市民的居住环境，将社区商业建设纳入规划，两者互不冲突。只要政府做好规划，对居民生活与消费就没太大影响。 中低端写字楼 投资价值将受冲击 市场上的“住改商”一般有两个方向，一是作商铺，二是作写字楼。 满堂红地产的沈锐培对记者表示，早期的商品房或者福利房小区在建设时并没有考虑商业配套设施。经过十多年来的发展，小区居民生活水平提高，对便利店、洗衣店、冲印店等需求增加，由于小区没有配套独立的商业中心，住宅从商渐渐兴起并且在天河南二路、建设六马路等形成一定的规模。小区商业基于居民的消费需求，一刀切地禁止是不现实的，特别在当前的经济形势下，“住改商”能充分带动就业、拉动消费。中原地产商铺部惠福东分行营业经理钟健辉表示，“住改商”与一般商铺商业价值不同，面对的消费群亦有差别。“住改商”的商铺一般面积不大，主要是做服装、美容、饰品、发廊等为主，餐饮业占的比例较少。适合一些创业者、个体户经营，经营成本较低。在越秀、荔湾、海珠等旧城区，商业地段有限，“住改商”则可以填补了这些区域的商业不足，使社区配套更完善。 至于住宅改写字楼方面，中原地产财富分部营业经理陈春妮介绍，目前在老城区，存在着不少住宅式写字楼，这些写字楼主要是一些私人小型公司办公为主。她表示，“住改商”解禁对中、低端写字楼或乙级写字楼造成一定的冲击。因为中、低端写字楼或乙级写字楼，主要租用人群是一些中小型企业、私人公司。为降低经营成本，有部分小型企业、私人公司会租用一些租金在25~30元/m2/月的“住改商”写字楼，增加了中、低端写字楼或乙级写字楼的空置率。“住改商”写字楼不仅租金低廉，而且管理费也很便宜，一般在2~3元/m2左右。一些在市中心的商住楼，其租金亦低于乙级写字楼的租价。如天河东路的天俊国际、隆德大厦，租金约60~65元/m2/月。 市区街铺 租售价或会上升 满堂红沈锐培建议，商业配套将独立成栋这个条款应区别对待，市中心的住宅希望能适当放宽。不过如果该政策真正落实，可能肯定的是社区铺越来越少，市区的街铺也会越来越少，这样一来已有的商铺会成为稀有产品，由于产品稀缺性市区街铺的租售价格将无可避免地上升。 中原地产东洲分行营业经理何国荣表示，“住改商”的放宽，并不意味市民可以随便登记注册“住改商”营业执照。一般而言，经营历史悠久的“住改商”区域，取得营业执照相对较为容易，如果是新增的住宅改商用性质则比较困难。“住改商”的业主凭身份证、房产证到街道办理申请，须经街道、消防等有关部门审核。由于住改商对附近居民影响较大，只要有利害关系的业主反对，“住改商”便很难登记注册。由于“住改商”铺面有别于正规的商铺，其租金会比同路段正规商铺少一大半。以天河南二路为例，该区域路面商铺租金约400~600元/m2/月，如果是内巷的铺面或“住改商”铺面，约200元/m2/月，二楼的铺面租金约150元/m2/月。 一收一放，意欲何为？ 住改商解禁与新建住宅裙楼禁商，一收一放宛如刘谦的魔术手，真让人看不清也摸不着头脑。以前住人的，现在因鼓励就业之名，可以破墙开店，当然必须得到“利害关系人”的同意。而根据《广州市城乡规划管理技术规定》，以后除了旧城规划确定的传统商业街区，住宅裙楼原则上不得设置商业用房。住开人的可以搞商业，本来可以搞商业的，没得搞，这样理解对不对？ 政府人士以及房地产业内人士对此作了很多解释，意思大概是新建住宅禁商是长远之计，而住改商只是解决现实问题，是权宜之计，到某一天就业情况转好，说不定住改商又会关上门。住改商是市场行为，那里的一楼住宅因临近天河城而纷纷转为商铺，政府屡禁不止。最近因金融风暴，天河南“住改商”铺位很多都关门了，屡禁不止的行为终究因市场的力量而为之消停。新建住宅裙楼禁商，叫停商住楼，在郊区尚可有实际意义，但对于市中心住宅而言，面向马路的一至四楼，不作商业用该做何用？“旧城规划确定的传统商业街区”是何定义？政府行为是看得见的手，市场是看不见的手，两手自然转换才能玩得转，千万别让人看出破绽。
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