银十不再，房价变数丛生
“大多是看客。”提起刚刚过去的十一黄金周，上海展览中心的小李一脸漠然。作为第十六届“假日楼市”房展会的举办方，他手里只有一份难堪的成绩单——7天参观人数达12万人次，但预定房屋仅1298套。
漠然的还有更多人。
北京，上海，广州——短短一周，与成交量数据下跌相对应的，是日渐浓厚的市场观望密云。
这是一个足够微妙的时刻——黄金周的假日楼市，一直都是“金九银十”旺季的见证。而“金九银十”通常占年度总利润的1/4甚至1/3，在房地产业内，这是不容错失的两个月。
尽管房地产商们摩拳擦掌，但他们的天空已经捉摸不定。中央的宏观调控政策正在不断细化，而反腐风暴下，上海楼市已然是变数丛生，还有更多的城市有更多的变数。10月10日，国家统计局发布最新数据，三季度房地产业企业家信心指数下降1.7点，房地产企业景气指数比二季度下降了2.4点。这是自去年4季度起，两个指数首次双降。
有人悲观预言，这短短一周的行情，可能将是中国房地产市场的风向标。而房地产开发商们，表面看起来仍然足够镇静——他们说，“银十”仍将到来。
对那些持币待购者来说，他们只关心房价，至于季节的陈色，那是商人们的事情。他们期待，这已经过去的黯淡一周，将是房地产市场拐点凸显的前奏。
上海：多事之秋
“不少开发商对‘金九银十’的热情都很高，但结果与预期相差很大。”长期研究上海楼市的上海经融资产管理有限公司总裁李坚平表示。
与去年同期相比，截至10月8日的一周，成交量和意向金额都有不同幅度的下降。供应量比9月底最后一周暴跌85%；商品房成交均价为7781元/平方米，较前一周下跌9.12%；商品住宅成交均价为8317元/平方米，大幅下跌14.64%。
“轰轰烈烈中开场，灰灰溜溜中收场。”一位参展开发商这样自嘲。而“接下来市场可能会更惨淡。”美联物业一位负责人表示。
其实，从步入九月的第一周开始，上海楼市就显现颓势。来自当地权威网站——“房产之窗”网的数据显示，9月1日—9月7日，一周共成交新盘套数4329套，与前一周相比成交量减少11.4%，成交均价7528元，环比下跌12.5%。而第二周，成交新盘套数减少34套；成交均价7414元，环比下跌1.5%。尽管第三、四周，成交量略有回升，但总体行情表现仍然相当乏力。部分区域的高档楼盘成交甚至处于停滞状态。
李坚平分析，此前国家出台的一系列宏观调控措施，已给上海楼市带来阵阵寒意。
“很多开发商，尤其是一些中小开发商，都在拼命找钱。”一直在沪港两地奔波的李坚平透露。李所在公司的重要工作内容之一，就是为一些开发商提供过桥融资服务。李进一步分析，在这种情况下，很多消费者认为这些中小开发商活不下去了，最终要无奈降价，因而持币观望。
“有这种想法的买家还真不少。”上海社科院一位专家很赞同李坚平的观点。该专家表示，让各界开始重新审视上海房地产市场的另外一个因素，是前一阵子骤然刮起的社保基金系列反腐风暴。
“现在中央调查组在调查相关开发商，以及土地批租市场，住房公积金、医疗保险金，很多人认为，风暴过后，房价将更不稳定。”
上海市政府一位官员还透露，建设部、国土资源部刚刚检查过上海的房地产市场，“检查组对上海调控房价的效果，并不满意。”该官员认为，从上海房地产市场最近几年的发展状况来看，有些部门在“稀释”中央的有关宏观调控政策。
据透露，接下来国家有关部委还将继续严厉督察地方落实中央针对房地产的相关调控措施。“如果真正落实的话，对市场的影响将会非常明显。”
北京：双重观望
“前100名三居室签约者可获赠笔记本电脑一台”。在北京，相当数量的开发商已经意识到了黄金周可能的艰难——打折、送家电、送车位、免物业费等促销手段屡见不鲜。
即使用尽了各种手段，情况仍不让人乐观。北京房地产交易管理网公布的信息表明，黄金周期间，商品房网上签约数日373套，比去年同期每天的547套下降将近30%。
“营销成果似乎并不理想。”“我爱我家”市场部负责人李季说。不过，新房市场低迷，二手房销售火爆。
据北京信一天房地产经纪公司统计资料显示，黄金周期间二手房交易总量比去年同期增长了19%。其中房源登记量同比去年“十一”增长26％，客户需求量比去年增长29％。北京房地产交易管理网提供的数据表明，“十一黄金周”期间，北京二手房市场交易量增加了两成半。
“这表明北京市场上并不缺乏购房需求，只是由于政策调控、房价上涨等因素共同造成了新房购买者的观望心理。”信一天市场部经理罗煜认为，二手房抢住了市场的机遇，迅速消化了加税等政策影响后，大量“无税”、“低税”房源源不断地流入住宅二级市场，市场由回暖迅速走向升温。
黄金周不如人意的数据并没有让地产开发商感到寒意——他们有自己的解释理由。
“北京购房者习惯在‘十一黄金周’期间出游，而不是看房买房。”万科北京营销中心经理赵彤表示，黄金周期间房市的冷淡不具有代表性，更不会对10月份房市起到“头领作用”。
赵彤分析，北京的房地产商已经从前几年起扭转了“十一黄金周”营销观念，不再集中放盘。赵彤表示，黄金周期间开盘的新楼盘多数还是9月份开盘的楼盘；中低档楼盘可能利用黄金周搞一些促销活动，高档楼盘定位的消费人群在黄金周首选旅游而不是看房，因而一般不会做促销。
中原地产华北区总经理李文杰认同赵彤的观点。李认为北京房市出现“价升量跌”现象的主要原因，还在于房地产市场的供需矛盾仍没有得到环节，新供商品房供给不能满足市场需求。
按照有关规定，2006年6月1日起，北京市房地产开发商推出新楼盘必须在网上公开全部的预售套数。在此之前，有的房地产开发商通过瞒报新楼盘房屋套数的办法来实现“分时段销售”，进而从中谋取单个楼盘销售价值最大化。新政实行后，加上一系列的地产调控新政随后陆续推出，使房地产开发商的观望情绪严重，很多开发商采取缓报楼盘推出时间和推迟施工进度的办法，来观察市场的下一步动向。
多方力量博弈使北京房市一直出于“价涨量跌”状态，也使更多购房者步入观望行列。黄金周期间，这一买卖双方对抗的状态仍然在持续，也就造成了购房者放弃了在购房打算，转而“出去旅游了”。
更多的解释针对数据本身。“黄金周只有七天，数据不具有很强的代表性，”赵彤表示，万科在北京新近推出的两个项目在“十一黄金周”期间销售正常。而目前有关北京市黄金周房市表现的数据主要来自北京房地产交易管理网所公布的交易信息，但是由于该网站工作人员4-6号放假，相应数据缺失。
更多的房地产开发公司老总在关注10月份后市的变化。李文杰说，黄金周虽然是9月和10月市场交接的一个接点，但其市场交易量下跌，可能并不影响10月份北京房市继续惯性趋稳的走势。
广州：价涨量跌
相比北京，广州的开发商们似乎更为坚硬。他们并没有敞开促销大门——在黄金周期间销售的120多个楼盘当中，有优惠让利的寥寥无几。消费者日益浓重的观望氛围令他们有意无意之间放慢销售速度，而换来房价的坚挺。
根据广州房管局开设的房地产交易信息网——阳光家缘数据显示，截至10月11日，黄金周期间签约套数为1158套，总销售面积为119708平方米，总销售金额为79383万元。匡算之下，黄金周销售均价为6631.39元/平方米。显然，相对于今年1~8月商品房销售均价——6168元/平方米而言，黄金周销售均价有明显的上涨。而1158套成交量，对于黄金周期间大约22000套的供应来说，仅占了5%。
“黄金周市区楼市价涨量缩，现阶段表现为高楼价制约了购买力。”合富辉煌房地产董事、副总经理郑文伟的观点是，广州房价的升幅还是由居住需求拉动，而老城区物业具有稀缺性，价格攀升高达50%—100%。
“换房者充当了这股市场承接力。”郑分析，不过“现在还不能说房价已经见顶”。其间的逻辑在于“物以稀为贵”——由于项目调整，年内多个项目拿不到施工许可证，同时政府出台“单个项目70%以上规划建设90平方米以下房型”，导致短时间内3房以上大户型的热销，明年上半年可能会出现大户型的产品断层。
“关于‘买楼’，香港流行一个说法——‘上车’，只有上了车，才有机会从硬座换到软座，然后卧铺。”郑文伟以“上车”比喻首次置业，持币观望者就是在做“上车”的选择，而换房客则是高楼价的支撑者。
关于“开发商的建安成本”也推动房价上涨的说法，业内一资深人士分析，9月份光后多幅土地开发商以高价竞标。“这至少表明开发商对大幅地块的渴求以及对后市的信心。”该人士表示，这批高价竞得的土地，将会在近一两年的开发周期内将带起楼价。
最直接的影响就是黄金周期间的楼盘售价——很多新盘并不急着定价，开发商流露出犹豫心态，利用“内部登记”、“内部认购”等探试价格升幅的楼盘大有所在。虽然单个楼盘升幅不大，但如郑文伟所述，某一地区的楼盘升幅较大。
“当老百姓对这批‘贵’地上建筑物的购买热情出现疲软，从而影响其对销售速度的贡献值和对房价的支撑力时，后续推出的地价才不至于持续走高，这样的市场才有机会出现拐点。”该人士说。
也有开发商指出，《广州市住房建设规划》的出台，导致“广州房价即将见顶回落”亦有可能。《规划》明确提出，今后5年广州将建各类住房56.24万套，总建筑面积5350万平方米，而且2007年、2008年两年年度供应量高于5年年均供应量。
然而，按《规划》匡算，今后5年内广州市平均每年要腾出4—5平方公里土地建房屋，这些地块从何而来？“第一步就会迈得很艰难。”上述业内人士直言，用地计划必须得到中央有关部门支持，才可有操作空间可言。此前，国土部上呈一份用地预算计划，事实上已被发改委否决。
如此，众多持币待购者期待的房价拐点究竟在哪里呢？
据长城金融研究所徐滇庆调研32个主要城市的数据，地价因素只占商品房成本的23％。其中，北京土地成本占商品房总成本的22.98％，上海的土地成本则只占总成本的16.15％，广州则更低，只有11.4％。
“房地产开发商都有各自可接受的最低利润标准，如果说房地产商有什么商业秘密的话，最高的商业秘密就是他们可接受的利润标准”。
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