一个房奴眼中2010年房价：地王频出房价难跌！
一个房奴眼中2010年房价：地王频出房价难跌！
2009年热播的电视连续剧《蜗居》以“现实的、接近残酷的”手法讲述了都市白领在上海房价飙升背景下的生存状态而备受关注，也从另一侧面表达出了中国老百姓对高房价的不能承受之重。2009年，房价如同一部大片，让大家看懂了片头，却没有猜到片尾。从年初的大冷，到岁尾的大热；从购房者的窃喜，到开发商的狂欢，可谓冰火两重天。高房价下，供房者、炒房者、售楼员、开发商又是怎样的心态？2010年房价能否回落？无不成为现代都市人关注的热门。
房奴看房价
交完1700元房贷，工资基本没了月供：1700元占夫妻收入比例：近40%2009年12月16日，面对记者，市民许成显得愁容满面。“我和媳妇每人每月工资都是2000多元，但是，每个月都需要缴纳1700元的房贷，还要养孩子，你说压力大不大。”许成算是80后了，从许昌来到郑州，也就5年多的时间。
“俗话说，成家立业，我的观点是先成家，再立业。要成家，总得有套属于自己的房子吧。”2006年，许成结了婚，和妻子商量，在北环路与文化路口附近，按揭贷款购买了一套总价20万元左右的商品房，60平方米左右，首付款10万，是双方家里东拼西凑出来的。为了不支付太多的利息，他选择的还款期限为5年。“付过首付款之后，每个月需要缴纳1700元左右的房贷。”许成说，随着孩子的出生，花钱的地方更多了。而缴房贷基本上花掉了一个人的工资，经济压力是比较大的。
“这也算是不错了，至少现在有个窝吧。”许成说，等将来有钱了，他会考虑买一套大一些的房子。这样，老家来个人，也有地方住了。
2010年房价预测地王频出，房价难跌对于2010年郑州的房价，许放认为：“现在地王频出，开发商取得土地的成本也在提升。另外，我国的城镇化进程日益加快，随着农村人口的不断进城，房子的刚性需求日益突出。并且，随着通胀的到来，房子建设成本势必增加。这些因素综合在一起，房价难以跌下来。”
房虫看房价
资产在不断折腾中增值去年炒房次数：两次收益：近10万元市民武英(化名)对于刚过去的2009年充满了感情。这一年，她不仅卖了一套房子，而且又买了一套房子。从2004年至今的5年间，房子也从以前的一套变成了两套，几番买卖后，资产也从当初的十几万元增值到了现在的近70万元。
“2004年年底时，我在二七区买了第一套房，120平方米，22万元。”武英说，这其实也是一套二手房，只不过位置很好，房子也挺新。“全部精装修，所有的房间都有空调，都是实木地板，而且都有壁橱，我们买了床、餐桌就入住了。”武英说。
2006年年底，武英把这套房子卖了，价值36万元。然后，她用这笔钱，买了一套60平方米的两室一厅，现在就住在这里；然后又买了套100平方米的三室一厅，用来出租，每个月的租金在800元左右。这样，一套房子就变成了两套房子。
看到房子在换手中，不仅可以改变居住环境，还能有所收益，武英的思路也变得活络起来。2009年，武英将100平方米的房子卖了。“这套房子除了赚了3年的房租，卖价也比原来高出近10万元，还是不错的。”看着不断上涨的房价，2009年年底，武英再度出手购房，她在中原区买了一套120平方米的二手房，总价50多万元。“价格确实也不低，但是将来孩子可以上伊河路小学，还是不错的。”武英说。不过，她还后悔第一套房子卖得也怪可惜的，那儿的房子现在都涨了不少。
2010年房价预测：长期牛市2009年，一次卖房，一次买房，让武英感慨良久。“准确地说，我这也不叫炒房，只是换房。”她认为，从长远来看，2010年房价一直是牛市，因此，炒房也是一条不错的投资渠道。但是，你必须有本金，有眼光，还不能怕麻烦。
开发商看房价
上半年房价还会一路走高郑州一家知名房地产开发公司的相关负责人苏先生说：“现在很多人都有通胀的预期，而房地产是一条重要的保值增值渠道。”苏先生认为，现在地王频出，业内对于后市十分乐观。“可以这么说，2010年上半年，郑州房价还会一路走高。下半年，房价是否会回头，就要看国家各项调控政策的力度。”
专家看房价
刚性需求在中国最为突出河南省房地产业商会秘书长赵进京认为，中国传统文化中，“家”文化非常重要，中国人习惯于“购房置业”、“居者有其屋”，这与国外都是不一样的。因此，刚性需求在中国表现得最为突出。他预计，2010年上半年郑州房价仍难以下跌。“我也很担忧房价过高，上涨过快。”赵进京说，楼市过冷会伤经济，而楼市过热又会伤百姓。
记者看房价
去年每平方米涨幅637元按照郑州市房管局发布的郑房指数。去年12月，商品住宅销售均价达每平方米4545元，而去年1月，郑州市商品住宅销售均价为每平方米3908元。一年时间，商品住宅销售均价的涨幅为每平方米637元。事实上，目前每平方米低于5000元已经很难在郑州三环之内买到合适的商品房。
虽然不久前五部委出台新规，要求土地出让金首付比例至少50%，打击开发商囤地、炒地。今年元旦期间，广州等大城市也有楼市成交清淡的报道。我市上个月房价出现了较大跌幅。但是，这些都难以根本改变房价上涨的趋势。各方声音显示，至少今年上半年，房价还难以真正实现回落。
2010年北京房价还能涨多少 什么样的房子更值钱
在2010年，京城的房价究竟还能涨多少？到底什么样的房子更值钱？京城还有没有“低估”的房产？房产价格的上涨是否会长期背离其内在投资逻辑？
每一个人都可以列出房价上涨或者下跌的理由。不过，仅从投资角度来看，你手中的房产究竟还有无持有的价值？本周《财道》与北京财商人生高级理财规划经理龙飞一起，筛选了京城一些地段的房产，在剥离了学区、商圈、医院、交通等外在附加价值之后，为您客观地估算住宅房产背后的投资价值。
我的租售比高不高？
理财经理提示：在过去这一年中，人们身边的资产变化极大。尤其是房价，从年初的持续低迷，到最近的集体上涨，其间地王不断出现，使得目前房地产价格已经被推至历史高位。而与之相对的是租房市场的疲弱，一直处于一种不温不火的状态。这二者的反差也完全体现在房屋租售比这项经济数据上。
“到处都在说租售比，我们小区2.7万元的售价到底算不算高？”家住海淀区稻香园小区的刘先生向理财经理提出了疑问。
理财规划经理龙飞解释说，所谓“租售比”，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际通行标准认为，合理的房屋租售比在1比200到1比300之间。这个比值意味着如果把房子出租，200个至300个月(大致相当于16年至25年)内能收回房款，买房就是划算的。如果租售比低于1比300，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现。
来自京城二手房经纪公司的数据显示，北京2009年底二手房租售比均超过1比500。另据2009年12月本报报道，北京市目前的房屋租售比已经高达1比525，远远超出1比200至1比300的国际通用标准数据。其他城市如上海、深圳房屋的租售比目前均已超过1比400，意味着出租一套商品房至少需40至50年才能收回购房款，远高于国际标准。
目前是应该继续对京城楼市投资进行关注，还是应该高位获利呢？与“房价还要涨”的预期不同，一些业内人士的看法是，大城市商品房的投资价值已经基本丧失，不适合投资。这种看法到底有无道理，理财经理龙飞将在下面的分析中为您解读。
理财经理首先展示了不同地区不同类型的房产租售比情况：
这里分别选取了住宅、商住两用、商用以及公寓四种类型的房屋来进行对比。针对不同类型，再选取相应比较具有代表性的社区或者房地产。分别是位于北四环中关村附近的稻香园社区(住宅)，位于CBD商圈的建外SOHO(商住两用)，同样位于CBD商圈的中环世贸中心(商用)以及位于北三环以内的公寓住宅韦伯豪社区(公寓)。
经过理财经理的详细调查，这四处房产的数据如表1所示。
由表1可以看出，目前住宅的租售比指标明显偏离正常值，该数值为1比559，即如果只是依靠房租的话，需要46年半才能收回投资成本，偏离正常值的幅度较大。另外比起住宅和公寓，相对来说商用的中环世贸中心和商住两用的建外SOHO的房屋租售比这项指标还较为合理。由此产生了商用住房比住宅更具有投资价值的结论，抑或是说目前商用房屋与住宅相比出现了倒挂的现象，这在一定程度上也反映了目前继续投资于住宅房屋将具有非常大的风险。
现实回报比不上存款？
理财经理提示：目前投资住宅不仅低于除国债外的其他投资工具，重要的是这个收益率甚至低于一年期定期存款的固定利率。从风险角度来看，投资于住宅还要冒着房价下跌的风险，而一年期定期的风险相对较低。由此来看，目前投资住宅的投资收益率相对偏低，同时风险也较大。
理财经理龙飞接着以稻香园社区住宅为例，合理估算对这一资产的投资回报，看看其年内投资收益率为多少。
“所谓年内投资收益率，是指当年不考虑房屋价格上涨或者下跌所带来的风险，只考虑房屋出租所带来的投资收益率。”龙飞说。
龙飞选取了稻香园社区一套100平方米的住房，按照每平方米出售报价2.7万元计算，购买这套住房所需270万元。按照目前市价，该套房屋可以租到每个月5000元。
“但是出租房屋是有一定成本的，首先就要考虑到物业费、取暖费等房主的必要支出。在目前的市场上这些往往都不会转嫁给房客。”龙飞指出。
同时，理财经理建议，还应将租房的个人所得税考虑进去，毕竟依法纳税是每个公民应尽的义务。再次，还需要考虑必要的中介费用的支出，目前的地产中介商基本是在月房租大于3000元的房主收取一些合理的中介费用，因此也应该考虑到租房的成本中。
最后需要考虑的是，出租房屋的空置率，一旦找不到合适的房客，则这段时间是不会为房主带来现金收益的，因此在此需要提一些成本费用。综合以上的成本，在此计提一个月房租作为成本，即5000元。
随后，龙飞进行了简单的计算：出租房屋一年可以为房主带来5000×(12-1)=55000元，由此计算当年的内在投资收益率为55000/2700000=2.04%。即在不考虑房价上涨或者下跌的情况下，房主当年可以获得的收益率为2.04%。
龙飞接着又将收益率列表与目前市场上较为流行的投资工具进行比较，分别选取银行一年期定期存款，一年期国债以及沪深300综合指数。
龙飞点评说，由表2可以看出，目前投资住宅不仅低于除国债外的其他投资工具，重要的是这个收益率甚至低于一年期定期存款的固定利率。从风险角度来看，投资于住宅还要冒着房价下跌的风险，而一年期定期的风险相对较低。由此来看，目前投资住宅的投资收益率相对偏低，同时风险也较大。
未来预期能否跑赢CPI？
理财经理提示：如果要考虑跑赢通胀，则需要当前房价上涨的幅度为7.45%，由此来看，目前住宅房屋投资的赢面风险巨大。只有预期未来一年房价上涨7.45%，才能够达成一般投资水平，并跑赢CPI。
长期而言，北京的房产价格仍然会上涨，这是一个不争的事实。
问题是，考虑未来一年内的房屋价格上涨或者下降的变化，假定预期投资收益率在5%，那么房价应该上涨到何种程度才能实现？
对此，理财经理龙飞继续以稻香园的房产个案进行分析。
由于目前的一年期国债的收益率为2.60%，考虑到投资于房地产和股票都会有一定的风险溢价，因此在无风险利率的基础上增加了相应的收益。另外为了保险起见，这个投资收益率不应定得过高，因此选取5%这个数额来进行假定。
计算的结论是，即未来一年房主需要获得270万×5%=13.5万才能达到预期收益率。而目前房租的价格为每年5.5万，假定保持不变，那么缺口还有8万元。
考虑到出售房屋需要缴纳财产税、个人所得税、契税等一系列税费以及房屋中介的中介费用,暂时将这部分成本费用定为房价增值的20%。
由此可以预期，当总房价上涨10万元时(8万元/(1-20%))，才能够达到5%的预期收益目标。或者说，房价在未来一年内的上涨率应为3.70%(10万/270万)。
如果假定不依靠出售房屋赚取预期收益率，即只依据房租上涨来计算。那么依旧考虑出租房屋的成本问题，那么需要扣除1个月的房租来抵扣成本。那么实际需要增加的房租数额将为87272.73元，房租上涨率为145.56%。从目前的形势来看，这种可能性不大。
由此可以看出，如果要得到5%的预期收益率，那么需要在未来一年内有3.70%的房屋上涨率，或者145.56%的房租上涨率。
龙飞说，以上的结论并没有考虑通货膨胀率对收益的影响，如果考虑进去通货膨胀率，从而想要得到一个实际5%的预期收益率，房价需要上涨多少才能够达成目标呢？
国家统计局近期公布了对2010年我国CPI指数的预测与调控目标，这个目标为3%至3.5%。如果就选取3%作为未来一年的通货膨胀率来进行计算，实际收益为5%，那么名义收益率则需要大致达到8%的水平，由此计算，房价需要上涨7.45%，或者房租上涨392.73%才能够达到实际5%的预期收益率。
这个结论就是，如果要考虑跑赢通胀，则需要房价上涨的幅度为7.45%，比达到最低通胀标准高一倍还要多。由此来看，目前做住宅房价投资的赢面是相当小的，需要赌未来一年房价上涨7.45%，才能够达成一般投资水平，并跑赢通胀。
投资点评
回到本文的开头，我们会发现，事实上没有人能够确切回答京城的房价究竟还能涨多少。但我们能够通过一些简单的原理判断出，到底什么样的房子更值钱、京城还有没有“低估”的房产？很显然，商业房产远比住宅房产更有投资价值。
“楼市有风险，入市需谨慎。”理财经理龙飞最后提醒说，房产价格的上涨不会长期背离其内在投资逻辑。上述分析并没有考虑房屋的变现能力以及房产投资会涉及到的其他风险。国家调控房地产也是对投资者的一个警告，近期有投资住宅计划的朋友在目前这个价位入市一定要慎而又慎。
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